昆明写字楼和住宅的销售价格是在2016年出现逆转的，在此之前，写字楼的销售均价要高于住宅，但之后形势逆转，昆明新建住宅开始连年上涨，并在最近两年开启了一波连续上涨30多个月的行情，而写字楼的市场形势则每况愈下，售价和租金双双走低，到今年上半年，售价干脆跌破万元。要知道，写字楼的建设标准往往高于住宅，地段也不会很偏远。

当然，昆明住宅价格相对于写字楼“逆袭”，有一个很重要的原因是精装修住宅大量出现，大幅度拉高了住宅均价，而写字楼则基本是毛坯交房，但即便如此，写字楼的疲软也是显而易见的。

据昆明锐理数据，今年上半年，昆明写字楼共成交了10917套，面积79.37万方，价格9291元/平方米，同比下降15.6%。其中北市板块、高新板块、呈贡板块的办公物业成交量较高，分别为19.81万平方米、17.47万平方米、13.5万平方米，其余板块的办公物业成交量多在1-6万平方米左右，未超过10万平方米，东市板块更是出现了1-6月“零”成交的数据。

9291元并不是昆明写字楼的最低均价。昆明锐理1-6月的成交报告显示，今年1-4月份，昆明写字楼成交均价分别为11136元、11444元、11167元、10990元，前4个月的价格相差不大，基本持平。5月份的成交均价骤然降低至8135元/平方米，较去年同期大幅下滑3228元。

此外，昆明锐理数据显示，2018年上半年，昆明写字楼的成交均价为13321元/平方米;下半年写字楼价格持续下滑，至年底时，全年成交均价降低至11739元/平方米，较年中时每平方米降低了1582元。半年后的现在，昆明写字楼价格进一步下滑，每平方米较去年底降低了2448元。

库存大、去化困难，是昆明写字楼面临的最主要问题。据昆明锐理数据，截至今年5月底，昆明写字楼存量面积为463.54万方，去化周期为3年，远远超出住宅0.6年的去化周期。

然而，昆明写字楼的体量还将继续增加。昆明在建、拟建项目中，市中心片区仅恒隆广场、春之眼、华润万象城、碧桂园昆明中心4个写字楼项目的总建面就超过了70万方。此外，包括恒大云报华府、滇池会展中心、三峡大厦、俊发城、融城昆明湖等项目也规划有大体量的写字楼。

巫家坝核心区定位为“世界级区域金融中心”，目前已吸引了绿地东南亚中心、保利大厦、景成大厦、中国金茂巫家坝总部项目、中交南亚总部项目、中铁建西南总部项目、首创东南亚总部中心、招商局集团西南金融总部等多个总部项目进驻。该批项目正在推进中，具体建设规模尚未披露，但预估已有近百万平方米的体量，而且巫家坝的总部企业和总部大楼还将继续增加。

呈贡也是写字楼项目聚集的一个区域，目前已有华侨城第二总部、中交云南区域总部、中铁开发投资集团云南总部3个企业总部项目落地，规划有大体量的写字楼。此外，包括七彩云南第壹城、置信银河广场、双铁韵城等项目，写字楼的面积也不小。

由于当前中国经济增长放缓，写字楼过剩已经是个全国性的现象，不独昆明如此，但昆明的写字楼积压状况尤其严重。本来，从前年开始，昆明市采取多项措施，包括土地商改住、写字楼改公寓等办法，一定程度上减轻了写字楼的库存压力，但去年以来巫家坝进入开发高潮，而巫家坝的区域功能之一是总部基地，规划的总部大厦相当多，这些总部大厦其实只有很少一部分将作为开发企业的区域总部，其余都将面向市场消化，所以至少在未来10年，昆明写字楼过剩的状况恐怕有增无减，价格恐怕会进一步下探。