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2019年上半年昆明商品房成交数据:昆明写字楼均价跌破万元
昆明写字楼网 2019-10-08 来源:86写字楼网
摘要:据昆明锐理日前发布的《2019年上半年昆明商品房成交数据》,今年上半年,昆明写字楼均价已跌破万元,仅为9291元/平方米。而同期昆明新建住宅的销售均价则达到每平方13949元,昆明写字楼与住宅的价格差距进一步拉大到4000元以上。

昆明写字楼和住宅的销售价格是在2016年出现逆转的,在此之前,写字楼的销售均价要高于住宅,但之后形势逆转,昆明新建住宅开始连年上涨,并在最近两年开启了一波连续上涨30多个月的行情,而写字楼的市场形势则每况愈下,售价和租金双双走低,到今年上半年,售价干脆跌破万元。要知道,写字楼的建设标准往往高于住宅,地段也不会很偏远。

当然,昆明住宅价格相对于写字楼“逆袭”,有一个很重要的原因是精装修住宅大量出现,大幅度拉高了住宅均价,而写字楼则基本是毛坯交房,但即便如此,写字楼的疲软也是显而易见的。

 

 

据昆明锐理数据,今年上半年,昆明写字楼共成交了10917套,面积79.37万方,价格9291元/平方米,同比下降15.6%。其中北市板块、高新板块、呈贡板块的办公物业成交量较高,分别为19.81万平方米、17.47万平方米、13.5万平方米,其余板块的办公物业成交量多在1-6万平方米左右,未超过10万平方米,东市板块更是出现了1-6月“零”成交的数据。

9291元并不是昆明写字楼的最低均价。昆明锐理1-6月的成交报告显示,今年1-4月份,昆明写字楼成交均价分别为11136元、11444元、11167元、10990元,前4个月的价格相差不大,基本持平。5月份的成交均价骤然降低至8135元/平方米,较去年同期大幅下滑3228元。

此外,昆明锐理数据显示,2018年上半年,昆明写字楼的成交均价为13321元/平方米;下半年写字楼价格持续下滑,至年底时,全年成交均价降低至11739元/平方米,较年中时每平方米降低了1582元。半年后的现在,昆明写字楼价格进一步下滑,每平方米较去年底降低了2448元。

库存大、去化困难,是昆明写字楼面临的最主要问题。据昆明锐理数据,截至今年5月底,昆明写字楼存量面积为463.54万方,去化周期为3年,远远超出住宅0.6年的去化周期。

然而,昆明写字楼的体量还将继续增加。昆明在建、拟建项目中,市中心片区仅恒隆广场、春之眼、华润万象城、碧桂园昆明中心4个写字楼项目的总建面就超过了70万方。此外,包括恒大云报华府、滇池会展中心、三峡大厦、俊发城、融城昆明湖等项目也规划有大体量的写字楼。

巫家坝核心区定位为“世界级区域金融中心”,目前已吸引了绿地东南亚中心、保利大厦、景成大厦、中国金茂巫家坝总部项目、中交南亚总部项目、中铁建西南总部项目、首创东南亚总部中心、招商局集团西南金融总部等多个总部项目进驻。该批项目正在推进中,具体建设规模尚未披露,但预估已有近百万平方米的体量,而且巫家坝的总部企业和总部大楼还将继续增加。

呈贡也是写字楼项目聚集的一个区域,目前已有华侨城第二总部、中交云南区域总部、中铁开发投资集团云南总部3个企业总部项目落地,规划有大体量的写字楼。此外,包括七彩云南第壹城、置信银河广场、双铁韵城等项目,写字楼的面积也不小。

由于当前中国经济增长放缓,写字楼过剩已经是个全国性的现象,不独昆明如此,但昆明的写字楼积压状况尤其严重。本来,从前年开始,昆明市采取多项措施,包括土地商改住、写字楼改公寓等办法,一定程度上减轻了写字楼的库存压力,但去年以来巫家坝进入开发高潮,而巫家坝的区域功能之一是总部基地,规划的总部大厦相当多,这些总部大厦其实只有很少一部分将作为开发企业的区域总部,其余都将面向市场消化,所以至少在未来10年,昆明写字楼过剩的状况恐怕有增无减,价格恐怕会进一步下探。

 

 

 

 

 

 

 

 

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