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昆明写字楼迎“商改住”大潮
昆明写字楼网 2018-08-21 来源:86写字楼网
摘要: 2018年上半年写字楼供应27.47万平方米,环比增加148%,同比增加73%;成交22.57万平方米,环比下降25%,同比下降41%;成交均价13321元/平方米。截至6月30日,昆明写字楼存量275.21万平方米,按照2018年上半年月均去库存3.76万平方米,需73个月(约6年)才能消化。

     近日,的现在变身酒店,有的改成公寓,昆明写字楼库存继续高企,销量出现负增长。

根据7月初锐理数据发布的《2018年上半年昆明楼市研究报告》显示:2018年上半年写字楼供应27.47万平方米,环比增加148%,同比增加73%;成交22.57万平方米,环比下降25%,同比下降41%;成交均价13321元/平方米。截至6月30日,昆明写字楼存量275.21万平方米,按照2018年上半年月均去库存3.76万平方米,需73个月(约6年)才能消化。而属类住宅形式的公寓,去库存周期最短,可能也就是两三年时间。

      日前,双铁韵城、置信银河广场均在建设项目上做了新的规划调整,本报记者了解到,此次规划调整是将办公用途的写字楼调整为居住用途的公寓。往回看,除了双铁韵城、置信银河广场以外,包括俊发逸天峰、实力心城、云南饭店改扩建项目等,均进行过类似的规划调整,都是将写字楼改成了公寓。对此,有业内人士表示:写字楼改成公寓,一定程度上可以推动写字楼去库存。

    部分写字楼项目改公寓

     其实早在2015年以前,也就是“二十三条”还没有出台之前,昆明在调整规划方面就出现过一些松动迹象。其中金科曾开发的项目金科时代中心就是最典型的一例。

     虽然当时金科时代中心为昆明规划调整撕开了一道“口子”,但在当时有这类调规需求的项目未必都能成功过关。直到“二十三条”出台,昆明城改项目可调整商住比例才有了政策可依。紧跟着,西城时代、万科金域国际(金色领域)、关坡片区城中村及旧城改造、万彩城等项目都提出了调规申请。到今年6月份,双铁韵城又做了规划调整,将A栋写字楼调整成LOFT公寓,并于今年6月份入市销售。

      走访中,本报记者在置信银河广场的营销中心看到“地铁上盖商铺、写字楼、公寓”的字样。本报记者向营销中心的工作人员询问公寓的价格时,工作人员告诉本报记者,目前,置信银河广场还没有建成的公寓。

     据了解,置信银河将原来规划建设的三栋主楼,其中F、H栋为办公楼,G栋为酒店,进行了调整,调整后,F栋和G栋调整为办公楼。据置信银河广场相关人员介绍,此次规划调整,是将写字楼改为公寓用途。

      在营销中心,一置业顾问吕女士向本报记者介绍,目前置信银河D栋为酒店,项目第三期工程正在建设,预计明年可以完工,而第三期工程中就包含了新调整规划的公寓,公寓的均价大概在14000元每平方米左右,并且公寓只卖不租。

      今年1月份,昆明市规划局发布《七彩俊园三期二号地块建设项目行政审批公示》,根据公示,七彩俊园三期2号地块第11栋进行了规划调整,调整后的总建筑面积为173221平方米。据悉,七彩俊园第11栋原本规划为写字楼,此次调规也是从写字楼调整成了公寓。

    记者梳理资料时,从云南房网获悉,双铁韵城、置信银河广场、俊发逸天峰等都进行规划调整,均是将地块性质由写字楼用途调整成了公寓用途,用地性质依然为商业用地。

     值得注意的是,2016年2月,万科云子(联邦国际A3地块)就商住比重就进行过调整。调整之后,项目用地原规划的5栋住宅变为10栋,并取消了合商业建筑及商业办公楼的建设。变更后,商业总建面减少了9664.19平方米,住宅总建面增加了7209.24平方米。

    极力缓解去库存压力

    众所周知,近年来,昆明写字楼市场低迷,写字楼库存日益严重,而在租赁市场,写字楼租金进一步下滑,大部分写字楼,均或多或少下调了租价,只有部分写字楼,比如保利中心得益于地铁优势,在租赁方面依然具有优势,不过从昆明整体来看,写字楼去库存难已是一个不争的事实。

     近两年来,为加速写字楼去库存,昆明各区政府出台了相关鼓励政策,对进驻各区写字楼的企业予以奖励。另外,有关机构还对部分写字楼的物管费进行补贴,以降低企业入驻写字楼的门槛,尽管如此,昆明写字楼市场也没有激发活力。

      云南饭店改扩建项目自2012年就已启动,但进展较慢,至今尚未建成。2017年6月份,昆明市规划局发布了《云南饭店整体改扩建项目规划许可变更公示》,根据公示:云南饭店改扩建项目总共规划有2栋建筑,其中2栋由原来的办公功能调整为公寓式办公功能,层数由原来的26层调整为29层。

     有业内人士表示,写字楼去库存压力较大,写字楼与住宅价格严重倒挂,价差较大的已经差出了好几千元一平方米。在符合相关政策要求下,这种调整一方面可以推动写字楼去库存,降低写字楼的库存压力;另一方面,这种调整可以灵活适应市场需求,降低开发商的销售压力。

      调查中,置信银河营销中心一工作人员告诉本报记者,昆明写字楼几乎饱和,写字楼去库存压力非常大,这种调整在一定程度上可以减轻写字楼的压力,今后,假如政策允许支持的话,类似这样的项目调整或许还会在昆明陆续出现。

   编辑:阳光 浏览次数:107
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