近日，的现在变身酒店，有的改成公寓，昆明写字楼库存继续高企，销量出现负增长。

根据7月初锐理数据发布的《2018年上半年昆明楼市研究报告》显示：2018年上半年写字楼供应27.47万平方米，环比增加148%，同比增加73%；成交22.57万平方米，环比下降25%，同比下降41%；成交均价13321元/平方米。截至6月30日，昆明写字楼存量275.21万平方米，按照2018年上半年月均去库存3.76万平方米，需73个月(约6年)才能消化。而属类住宅形式的公寓，去库存周期最短，可能也就是两三年时间。

      日前，双铁韵城、置信银河广场均在建设项目上做了新的规划调整，本报记者了解到，此次规划调整是将办公用途的写字楼调整为居住用途的公寓。往回看，除了双铁韵城、置信银河广场以外，包括俊发逸天峰、实力心城、云南饭店改扩建项目等，均进行过类似的规划调整，都是将写字楼改成了公寓。对此，有业内人士表示：写字楼改成公寓，一定程度上可以推动写字楼去库存。

    部分写字楼项目改公寓

     其实早在2015年以前，也就是“二十三条”还没有出台之前，昆明在调整规划方面就出现过一些松动迹象。其中金科曾开发的项目金科时代中心就是最典型的一例。

     虽然当时金科时代中心为昆明规划调整撕开了一道“口子”，但在当时有这类调规需求的项目未必都能成功过关。直到“二十三条”出台，昆明城改项目可调整商住比例才有了政策可依。紧跟着，西城时代、万科金域国际(金色领域)、关坡片区城中村及旧城改造、万彩城等项目都提出了调规申请。到今年6月份，双铁韵城又做了规划调整，将A栋写字楼调整成LOFT公寓，并于今年6月份入市销售。

      走访中，本报记者在置信银河广场的营销中心看到“地铁上盖商铺、写字楼、公寓”的字样。本报记者向营销中心的工作人员询问公寓的价格时，工作人员告诉本报记者，目前，置信银河广场还没有建成的公寓。

     据了解，置信银河将原来规划建设的三栋主楼，其中F、H栋为办公楼，G栋为酒店，进行了调整，调整后，F栋和G栋调整为办公楼。据置信银河广场相关人员介绍，此次规划调整，是将写字楼改为公寓用途。

      在营销中心，一置业顾问吕女士向本报记者介绍，目前置信银河D栋为酒店，项目第三期工程正在建设，预计明年可以完工，而第三期工程中就包含了新调整规划的公寓，公寓的均价大概在14000元每平方米左右，并且公寓只卖不租。

      今年1月份，昆明市规划局发布《七彩俊园三期二号地块建设项目行政审批公示》，根据公示，七彩俊园三期2号地块第11栋进行了规划调整，调整后的总建筑面积为173221平方米。据悉，七彩俊园第11栋原本规划为写字楼，此次调规也是从写字楼调整成了公寓。

    记者梳理资料时，从云南房网获悉，双铁韵城、置信银河广场、俊发逸天峰等都进行规划调整，均是将地块性质由写字楼用途调整成了公寓用途，用地性质依然为商业用地。

     值得注意的是，2016年2月，万科云子(联邦国际A3地块)就商住比重就进行过调整。调整之后，项目用地原规划的5栋住宅变为10栋，并取消了合商业建筑及商业办公楼的建设。变更后，商业总建面减少了9664.19平方米，住宅总建面增加了7209.24平方米。

    极力缓解去库存压力

    众所周知，近年来，昆明写字楼市场低迷，写字楼库存日益严重，而在租赁市场，写字楼租金进一步下滑，大部分写字楼，均或多或少下调了租价，只有部分写字楼，比如保利中心得益于地铁优势，在租赁方面依然具有优势，不过从昆明整体来看，写字楼去库存难已是一个不争的事实。

     近两年来，为加速写字楼去库存，昆明各区政府出台了相关鼓励政策，对进驻各区写字楼的企业予以奖励。另外，有关机构还对部分写字楼的物管费进行补贴，以降低企业入驻写字楼的门槛，尽管如此，昆明写字楼市场也没有激发活力。

      云南饭店改扩建项目自2012年就已启动，但进展较慢，至今尚未建成。2017年6月份，昆明市规划局发布了《云南饭店整体改扩建项目规划许可变更公示》，根据公示：云南饭店改扩建项目总共规划有2栋建筑，其中2栋由原来的办公功能调整为公寓式办公功能，层数由原来的26层调整为29层。

     有业内人士表示，写字楼去库存压力较大，写字楼与住宅价格严重倒挂，价差较大的已经差出了好几千元一平方米。在符合相关政策要求下，这种调整一方面可以推动写字楼去库存，降低写字楼的库存压力；另一方面，这种调整可以灵活适应市场需求，降低开发商的销售压力。

      调查中，置信银河营销中心一工作人员告诉本报记者，昆明写字楼几乎饱和，写字楼去库存压力非常大，这种调整在一定程度上可以减轻写字楼的压力，今后，假如政策允许支持的话，类似这样的项目调整或许还会在昆明陆续出现。