说起房地产投资，主要的方向无非是三种：住宅（包括公寓）、商铺以及写字楼，其中后两类一般统一被称为商业物业。虽然都是房产，但住宅和商业物业的投资逻辑其实是完全不同的，其中住宅投资的回报方式主要靠房价上涨，而商业物业的回报方式主要靠租金。

按当今国内的房地产状况，住宅的租金回报率并不高，甚至还不能覆盖房贷利息，因此投资住宅主要靠房产升值。昆明的情况也是如此，目前昆明的房价已经到13000元一线，但在同等地段的房租，每平方米年租金还不到300元，年回报率也就在2%上下，远低于贷款利息，因此投资住宅一般都不出租，而是等房价上涨后出手。

保利中心位于昆明中轴繁华地段

住宅升值的投资收益虽然可观，但由于涉嫌炒房，国家对此有许多政策限制，就拿昆明来说，一些热点地区就有限售的约束，即便房产升值，可是在限售期内不得转让，而且在转让时还涉及到多项税收，所以住宅投资的收益变现比较困难。

正因为住宅投资只有一次性转让这一种收益方式，而且受政策影响比较大，所以商业物业也一向是昆明房地产投资的重要去向之一，只不过现在商铺投资受到网络电商的冲击，租金徘徊，投资前景有较大不确定性，相对而言，昆明位于核心商圈、靠近地铁的写字楼，投资价值却更为稳定。

去年昆明地铁3号线全线通车后，昆明地铁的十字网络就基本搭建了起来，而且机场、火车站、高铁站、几大长途客运站全都实现了地铁联络，所以地铁客流大幅度增长，地铁在昆明人生活和工作中的重要性大幅提升，受此影响，位于地铁沿线核心商圈的写字楼开始悄然走俏，销售稳步增加而且租金也有明显上涨，这一类地铁核心商圈的写字楼正在成为昆明房地产投资的热点。

昆明保利中心的大堂非常气派

以位于昆明中心中轴线上，紧邻地铁3号线的西市区门户商圈写字楼保利中心为例，目前保利中心的售价大概不到2万元每平方米，而对外租金则上涨到了80-150元每月每平方，按照这个水平，保利中心的投资回报率达到7%，静态投资回收期14年零4个月，租金回报率不仅远远高于普通住宅，也比现在大多数昆明商铺平均6%的投资回报水平要高。

随着昆明地铁网络逐渐成型，到2020年地铁4号线、5号线以及1号线西北延、2号线支线通车后，昆明核心商圈地铁沿线的写字楼将更加奇货可居，像保利中心等优质写字楼的租金肯定还会继续上涨，所以目前7%的投资回报将只是保底收益。

当然，决定昆明写字楼投资价值的，除了地铁沿线、核心商圈这两大地段因素外，写字楼的品质以及开发商的实力也很重要。品质其实就是形象及硬件配置，保利中心的整体玻璃幕墙、豪华大堂、高科技安保门禁，8部18人高速电梯，2000个车位、4米层高，智能网络等硬件条件，就达到了昆明写字楼的顶级水准，而开发商保利云南置业又是央企保利集团下属企业，保障了物业维护与招商运营。